Baufinanzierung in Österreich – Ablauf, Anleitung & Voraussetzungen

Ein Eigenheim bedeutet mehr Unabhängigkeit und Lebensqualität. In Österreich ist der Hausbau jedoch mit einigen Herausforderungen verbunden. Über den Erfolg eines Bauprojekts entscheidet die richtige Baufinanzierung. Diese umfasst finanzielle Mittel wie Eigenkapital und Kredite, aber auch staatliche Förderungen und Zuschüsse. Bei der Baufinanzierung gibt es einiges zu bedenken.

Woraus besteht eine Baufinanzierung und welche Kosten deckt diese ab?

In Österreich besteht die Baufinanzierung meist aus einem Anteil an Eigenkapital, Bankkrediten und staatlichen Wohnbauförderungen. Auch das Guthaben aus Bausparverträgen fließt in die Finanzierung des Hausbaus ein. Eine vollständige Eigenfinanzierung durch privates Sparguthaben ist eher selten. Im Gegensatz dazu sind auch Komplettfinanzierung ohne eigenes Kapital möglich. Diese Variante ist jedoch deutlich anspruchsvoller und risikoreicher. Eine Baufinanzierung umfasst neben den Kosten für die Errichtung eines Hauses auch die Gestaltung des Außenbereichs (Garten, Garage). Die Inneneinrichtung zählt nicht dazu und muss bei Bedarf mit einem
separaten Immobiliendarlehen finanziert werden.

Exklusiv oder günstig – so beeinflusst die Wohnlage die Baukosten

Die Höhe der Baukosten hängt von mehreren Faktoren ab. Grundstücksgröße, Baustil und Wohnlage beeinflussen die Gesamtkosten des Hausbaus. Generell sind in Österreich die Grundstückspreise in Städten und Ballungsräumen deutlich höher als in ländlichen Regionen. Die ohnehin knappe Baulandverfügbarkeit im Großraum Wien sowie in anderen Großstädten trägt erheblich zu den ständig steigenden Grundstückstarifen bei. Eine hervorragende Wohnlage erhöht einerseits den Wert der Immobilie (wodurch beim Verkauf ein besserer Preis erzielt wird) und verursacht andererseits höhere Baukosten. Bei einer Baufinanzierung sind auch lokale Vorschriften, Arbeits- und Lohnkosten zu berücksichtigen.

Als teuerste Gegenden für den Hausbau in Österreich gelten die Bundeshauptstadt Wien und vor allem Döbling sowie der 1. Bezirk. In Tirol wird es für Bauherren speziell in Kitzbühel und der näheren Umgebung sehr teuer. An besonders begehrten Seen wie dem Wörthersee findet man kaum preiswerte Grundstücke. Aufgrund hoher Nachfrage und begrenzten Platzverhältnissen sind die Preise für Baugrundstücke dort deutlich erhöht. Mit Spitzenpreisen ist auch im Großraum Salzburg zu rechnen.

Wer in Österreich günstig bauen möchte, schaut sich am besten in ländlichen Regionen nach einem geeigneten Bauplatz um. Preiswerte Gegenden sind beispielsweise das Burgenland (Oberwart, Güssing) sowie die Obersteiermark (Murtal) und das Waldviertel in Niederösterreich. Für preisbewusste Hausbauer kommt auch die Region um Knittelfeld und
Judenburg in Betracht, wo Grundstücke zu vorteilhaften Konditionen zu finden sind. Überdurchschnittlich günstige Quadratmeterpreise bieten auch die niederösterreichischen Bezirke Waidhofen an der Thaya und Horn.

Die wichtigsten Voraussetzungen einer Hausbau-Finanzierung

Eine Baufinanzierung in Österreich ist eine langfristige Verpflichtung, die entsprechend gut geplant werden sollte. Wie jede Form der finanziellen Planung birgt die Hausbau-Finanzierung gewisse Unsicherheiten und Ungewissheiten. Die Hauptrisiken einer Baufinanzierung sind:

• Mangelndes Eigenkapital: Zu wenig eigene finanzielle Mittel führen oft zur Ablehnung eines Bankkredits.
• Zinsänderungen: Steigende Zinsen, die nach der Zinsbindungsfrist entstehen, können eine Anschlussfinanzierung gefährden.
• Hohe monatliche Belastungen durch falsch kalkulierte Rückzahlungsraten führen oft zum Scheitern eines Bauprojekts.
• Persönliche Risiken: Krankheit, Arbeitslosigkeit oder plötzlicher Tod des Bauherrn gefährden die Zahlungsfähigkeit. (Zusätzliche Absicherung durch entsprechende Versicherungen notwendig!)

Zusätzlich zu diesen Gefahren gibt es weitere, objektbezogene Risiken, die beim Planen einer Baufinanzierung unbedingt berücksichtigt werden müssen. Dazu zählen:

• Unerwartete Kosten durch Baumängel und Bauverzögerungen (etwa aufgrund fehlender Baugenehmigungen oder Handwerker-Termine)
• Mehrkosten durch Insolvenz des Bauträgers

Die Hausbau-Finanzierung beginnt mit der Bedarfsermittlung. Dabei wird die Höhe der für den Bau notwendigen finanziellen Mittel berechnet. Wie viel Eigenkapital ist vorhanden? Reichen die persönlichen Finanzmittel aus, um den Hausbau zu bezahlen? Meist ist ein Finanzierungskonzept mit Bankkredit und staatlicher Förderung die beste Option. Am besten informiert man sich vorab über günstige Baudarlehen, indem man Angebote verschiedener Banken und Kreditgeber miteinander vergleicht. Beim Termin beim Finanzberater können alle Finanzierungsfragen detailliert geklärt werden. Eine selbst erstellte Auflistung des Privatvermögens (Sparguthaben, Bausparverträge, Aktien, Immobilien) ist dabei hilfreich. Der Ablauf einer Baufinanzierung in Stichpunkten:

• 1. Bedarfsermittlung (wie hoch ist der Finanzierungsbedarf?
• 2. Angebote einholen und vergleichen: Kreditangebote mehrerer Banken anfordern
• 3. Staatliche Förderungen prüfen (besteht Anspruch?)
• 4. Finanzierungskonzept erstellen

Welche Finanzierungsquellen kommen in Betracht?

In den seltensten Fällen sind persönliche Finanzressourcen ausreichend. Beim Hausbau in Österreich wird überwiegend auf eine Baufinanzierung zurückgegriffen. Dafür kommen mehrere Finanzierungsquellen in Betracht. Die wichtigsten sind:

• Eigenkapital: sollte mindestens 20% der Gesamtkosten betragen
• Eigenleistungen: nur bei handwerklichen Fähigkeiten zu empfehlen. Allerdings kann durch Selbstbeteilung am Hausbau ein Teil der Baukosten gespart werden.
• Baudarlehen: Kredit einer Bank, Bausparkasse oder Finanzdienstleisters.
• Staatliche Wohnbauförderung: Die einzelnen Bundesländer sowie der Bund bieten verschiedene Förderungsmöglichkeiten an.

Besonderheiten der Baufinanzierung in Österreich

Der Hausbau in Österreich wird durch den Staat aktiv gefördert. Dadurch soll zusätzlicher Wohnraum entstehen und auch Familien und Menschen mit mittlerem Einkommen die Möglichkeit erhalten, ein Haus zu bauen. Mit gebündelten Zuständigkeiten bei den Behörden sowie verkürzten Bauverfahren will man neue Impulse setzen. Einige Änderungen traten bereits am 01.07.2025 in Kraft.

Weitere Regulierungs-Lockerungen sind geplant, um zukünftige Bauherren zu entlasten, eine eine flexiblere Planung und mehr Spielraum bei der Baufinanzierung zu ermöglichen. Der wohl wichtigste Pluspunkt ist der Wegfall des Pflicht-Eigenkapitals. Während zuvor mindestens 20 Prozent der Hausbaukosten durch eigenes Kapital aufgebracht werden mussten, ist die 20-Prozent-Regel nun nicht mehr zwingend vorgeschrieben. Banken und Finanzdienstleister können dadurch flexibler agieren und maßgeschneiderte Kreditlösungen anbieten. Auch die Kredit-Laufzeiten sind individualisierbar. Eine verlängerte Fixzinsen-Garantie erhöht die Planungssicherheit.

Staatliche, kommunale und regionale Förderungen sind nach wie vor an Auflagen geknüpft. Bei Beachtung wesentlicher Umwelt- und Nachhaltigkeitsaspekten (ESG) wird unter Umständen ein Umweltbonus gewährt. Es lohnt sich daher, sich bei der Festlegung einer Baufinanzierung darüber zu informieren.

Ebenfalls aufgehoben wurde die Schuldendienstgrenze. Die bisher geltende 40%-Grenze beim Nettoeinkommen entfällt. Kreditgeber erhalten dadurch die Möglichkeit, Darlehensanträge individueller zu prüfen und zu genehmigen.

Den Bau des Eigenheims finanzieren

Das Eigenheim dient zu Wohnzwecken und als Kapitalanlage. Außerdem kann die Immobilie vererbt, vermietet oder verkauft werden. Trotz steigender Baukosten und gestiegenen Zinsen ist der Hausbau für die meisten Menschen ein erstrebenswertes Ziel. Nach dem Wegfall der bis Mitte 2025 geltenden KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) kommt wieder Bewegung in den Immobilienmarkt. Die Lockerung diverser Einschränkungen bedeutet jedoch nicht unbedingt, dass Baufinanzierungen einfacher vergeben werden. Haus- und Wohndarlehen sind nach wie vor an Bedingungen geknüpft. Der Traum vom Eigenheim ist grundsätzlich realisierbar.

Ein entscheidendes Kriterium für den Erhalt einer kreditgestützten Baufinanzierung ist die langfristige Rückzahlungsfähigkeit. Als Nachweis wird dafür meist ein regelmäßiges Haushaltseinkommen (unbefristeter Arbeitsvertrag!) erwartet. Zudem ist eine positive Bonitätsbewertung hilfreich.

Eine kostenlose Selbstauskunft kann einmal jährlich bei der KSV1870 (Kreditschutzverband von 1870) oder bei der Wirtschaftsauskunftei und Informationsdienstleisterin CRIF Österreich angefordert werden. Auch der auf Firmen spezialisierte Gläubigerschutzverband Creditreform Österreich prüft mittlerweile Bonitätsabfragen von Privatpersonen.

 Bei knappem Baubudget bietet es sich an, die Finanzierung gemeinsam mit einer zweiten Person zu beantragen, um die Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage zu erhöhen. Die Baufinanzierung sollte hoch genug sein, um die Baukosten inklusive Nebenkosten und Gebühren zu decken. Zu den Baunebenkosten zählen:

• Architekt und Bauplanung (macht ca. 10-15 Prozent der Baukosten aus)
• Gebühren für die Baubewilligung (für ein Einfamilienhaus ca. 500-800 Euro/Stand: 2025)
• Bodengutachten und Vermessung des Grundstücks
• Baustelleneinrichtung: Baustrom, Bauwasser und Absicherung der Baustelle
• Kosten für Haus-Anschlüsse (Strom, Wasser, Kanalgebühren)
• Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten

Förderungen und Zuschüsse beantragen

Für den Kreditantrag werden Einkommensnachweise (Gehaltszettel und Steuerbescheide) sowie der Nachweis über über vorhandenes Eigenkapital benötigt. Es besteht die Möglichkeit, im Rahmen des Baukredits Sondertilgungen zu vereinbaren. Diese zusätzlichen Zahlungen dienen dazu, das Darlehen schneller zurückzuzahlen und somit Kosten zu sparen. Die Anschlussfinanzierung ist ein wesentlicher Aspekt der Baufinanzierung. Bei langfristigen Baukrediten bleibt nach Ablauf der vertraglichen Zinsbindung meist eine Restschuld übrig. Für die Fortsetzung der

Immobilienfinanzierung kann eine Kreditverlängerung mit der aktuellen Bank oder eine Umschuldung (neuer Kredit bei anderem Kreditinstitut gewählt werden. Es ist ratsam, zumindest zwei Angebote miteinander zu vergleichen, bevor eine Entscheidung getroffen wird.

Bauherren können sich bei der Baufinanzierung durch Landes- und Bundesförderungen unterstützen lassen. Diese sind häufiger günstiger und besser verzinst als Bankkredite. Ob eine Wohnbauförderung in Anspruch genommen werden kann, hängt vom Einkommen(Einkommensgrenze) ab. Zusätzlich zum zinsgünstigen Wohnbauförderungsdarlehen erhält man Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Außerdem beinhalten die vom Bund bereitgestellten Förderungen einen Handwerkerbonus für Handwerkerleistungen (2025: bis zu 1.500 Euro pro Person und Wohneinheit). Die Errichtung einer PV-Anlage zur umweltfreundlichen Stromversorgung wird mit einer Photovoltaik-Förderung belohnt.

Weitere Zuschüsse gibt es für eine nachhaltige Bauweise (Niedrigenergiehaus), aber auch für Barrierefreiheit. Familien mit Kindern haben ebenfalls Anspruch auf spezielle Erleichterungen. Die Förderungsprogramme sind abhängig vom Bundesland.

In Österreich hat jede Region ihre eigene Richtlinien bezüglich der Wohnbauförderung. Am besten informiert man sich vor Baubeginn über günstige, staatlich geförderte Darlehen, Wohnbeihilfen, Zuschüsse und Bauschecks.